项目销售尾盘阶段是指项目销售已经完成绝大部分，发展商已经收回大部分资金，并取得回报后的阶段。本阶段项目销售以自然消化为主，推广费用降至最低，主要以网络为推广媒体。根据目前的房地产市场形势分析，预计到本阶段剩余的房屋主要是原针对中高端及高端市场开发的大面积户型。此类客户在房地产市场有效改善之前，出手购买的欲望不强烈。进入此销售阶段时，杭州云悦湾地产项目已经是成熟的社区，人气值也已达到很高的水平，此时对改善性和投资性购买力的吸引力会有所上升。但在目前市场格调不变的情况下，销售量不被看好，只能是“来一个算一个”，但是也不能轻视尾盘阶段的推广策略。
杭州云悦湾地产项目在之前的运作中，在品牌宣传、产品宣传上的投入非常低，杭州云悦湾地产项目地产项目在房地产市场上的知名度较低，从品牌的树立上看，应该加大对广告的资金投入。杭州誉龙房地产公司属于小型民营企业，公司周转资金并不充裕，融资渠道窄，从这方面来看，应该适当减少对广告的资金投入。人房地产市场环境来看，目前市场竞争极为激烈，由于现在的市场是“买方市场”，各个房地产开发商都在极尽所能地向客户推销自己的产品，如果不在广告上增加资金投入，就会在市场竞争中处于被动。
综合上述考虑，杭州云悦湾地产项目应适度保持广告预算的高比例，同时在广告费用的有效利用上狠下功夫。
3.制定针对老顾客的优惠策略
在全力发展新客户的同时，进一步挖掘老客户的潜在价值，是做好杭州云悦湾地产项目地产项目销售工作的一条捷径。对于房地产销售来说，为了获得更多的用户，广告费是一笔非常大的支出，但是这些广告费是否能够创造真正的价值，在于吸引到的客户能否成为老客户，只有客户的不断沉淀，营销的推广成本才能降低。由于老客户的信任和了解，因此在咨询、营销方面的成本都可以得以降低。而通过老客户的重复消费，以及向其朋友们的推荐，可以节省不小的广告费用。由于熟悉和信任公司的产品与服务，老客户继续选择购买公司产品的可能性极大。同时，由于客户之间的口碑传播的效果更加有效，老客户向自己朋友们的推荐是效果最好的营销，可以有效提升销售额。因此，针对老客户制订一个专门的营销策略是极为必要的。
在宣传上，由于之前已经较详细地掌握了老客户相关的资料，因此可以针对每个客户的自身条件，主动上门进行宣传和推销，并邀请其现场体验新产品的特别之处。这样的推广费用较小，而效果更为直接有效。
结论
在当今的房地产竞争加剧，可以更快速和低成本的销售更多的房地产，是房地产的发展的目标，但由于本国的质量政策，行业环境，多方面的影响，房地产营销过程中显示许多缺陷。
在本文中，我们研究存在的问题在杭州的云悦湾主要产品战略偏差，促进是不够的，缺乏正确的销售策略，这些问题主要是外部环境的变化，另一种是企业内部的原因。针对这个项目的问题，建议在杭州云悦湾房地产项目房地产项目的定价策略使用高低价策略，针对市场的刚性需求购买目标，主要户型为120平方米以下的产品，同时加强住房提供“大家庭”。促销策略建议销售销期的营销策略可以举行一些活动，深化房地产消费者特殊的印象，促进销售。全面的攻击策略，广告策略建议所有的广告宣传工具的使用，最大限度扩大宣传，扩大宣传的时候，为了创造一种动力，在短时间内塑造产品形象，新客户后将保持在一个相对平衡的曲线，因此广告应该相应的冷却，但仍应保持一个稳定的频率。后期的推广战略可以带礼物，奖励和发送内容运河的费用如串行意外加速的形式清算。后期的广告创意，也不用太多的变化频率大大减弱，并最终停止宣传。
参考文献
[1]方明.大数据下房地产网络营销策略[J].合作经济与科技,2019(18):106-107.
[2]马新天.基于宏观调控政策的房地产市场营销策略分析[J].建材与装饰,2020(06):184-185.
[3]马云.5G时代：房地产行业微信营销研究[J].现代营销(信息版),2020(02):68.
[4]马雯莹,周洪英.现行房地产项目推广营销中的问题和创新方案[J].中国集体经济,2020(01):64-65.
[5]郑羽,何佳莹,赵敏.基于网络营销视角的房地产企业销售现状及对策——以万科企业为例[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版),2019,16(12):76-79.
[6]高虹.新形势下房地产营销的优化策略[J].住宅与房地产,2019(31):10.
[7]张慧,李丽婷,齐文静.基于网络直播的房地产网络营销策略研究[J].通讯世界,2019,26(10):110-111.
[8]龚长兰.基于市场变化下的房地产营销模式变革策略——以成都市场分析为例[J].现代经济信息,2019(20):492.
[9]陈欢,张言彩.别墅地产项目营销中存在的问题及对策分析[J].科技经济导刊,2019,27(29):170-171+169.
[10]申菊瑛.房地产企业财务风险识别与控制研究[J].财会学习,2019(28):66-67.
[11]张伟.体验式服务在房地产营销中的运用[J].住宅与房地产,2019(28):11.
[12]李娟.供给侧改革战略背景下广元市房地产住宅市场营销策略研究[J].营销界,2019(39):166-169.
[13]李维胜,黄容.基于大数据技术的房地产网络社区营销模式研究[J].技术经济与管理研究,2019(09):28-32.
[14]唐润娣,庞宇妮,王楚璇,赖剑龙,余家威,彭华东.万科养老型房地产营销策略研究[J].经济研究导刊,2019(27):61-63+181.
