浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)

2003 年下半年开始，全国范围又开始出现房地产开发过热的现象。对此，政府从严控土地和信贷两方面着手，控制房地产投资过快。2003年人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这是对中小房地产企业是一个巨大打击。这份文件是 1998 年提出扶持房地产业成为新的经济增长点以来，首次采取措施控制房地产投资过热，表明政府对房地产的态度由支持转为谨慎。国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确认了房地产业为国民经济支柱产业，同时也标志着新一轮调控的开始。

在2005年1季度开始，部分地区房价呈现快速上升之势，引起政府的关注。而 2005 年之前的房地产市场调控，着重于控制房地产投资过快增长，对稳定房价的成效不大。

为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府出台了一系列地产调控政策。2005年，国务院颁布“国八条”，建立政府负责制，将房价调控上升到政治高度。4月，国务院又颁布了“新国八条”，随着又出台了房地产调控操作层面的细化方案。2006年颁布“国六条”和对其进行细化的“九部委十五条”；2007年，土地、信贷、税收等为房地产降温的措施密集出台，从土地管理、房地产秩序、抑制投机（尤其是抑制外商投资房地产）、调整住房结构等多方面出击。 虽然投资开始平稳增长，住房结构得到一定的改善，但是房价越调控越上涨。到2007年下半年，虽然房价增长速度有所放缓，但是房价依然不断上扬。 2006年出台的“国六条”将中等收入和高等收入人群一起推向市场，这意味着至2003年以来，保障房惠及的人群范围进一步缩小，供需关系更加紧张，势必推动房价上涨。 

（四）第四阶段（09年至13年）

2008年的金融危机使得国内的货币政策出现了戏剧性的变化，上半年货币政策由“适度从紧”改为“从紧”，下半年随着金融危机影响的扩大，货币政策开始由“从紧”转变为“适度宽松”。2008年，在前期调控政策和金融危机的影响之下，房地产投资迅速减少，国际投资纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日渐，房价也有所下降。然而在房价调控效果刚刚显现时，政策再次出现松动，最终导致前功尽弃。

2009年，在经济刺激计划和宽松货币政策背景下，房地产调控出现松动——银行推行优惠利率、降低地产开发项目资本金比率等。2009年年初，房地产行业“试探性抄底”，到年中“放量大涨”，再到年底预期政策出现改变而“恐慌性抢购”。2009年，许多行业深受金融危机打击，但地产业在政策的刺激下逐渐复苏，并且引来爆发式增长的一年。为了遏制房价过快增长，2009年中央出台了“国四条”结束地产刺激政策、出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》结束宽松的土地政策等。从09年末开始，调控政策开始逐渐加强。 

2010年4月，国务院出台了“国十条”，11年出台了“新国八条”，12年讨论通过了《土地管理法修正案》，13年出台了“新国五条”，通过货币政策和土地政策相结合的方式，旨在抑制房价新一轮的过快上涨。

四、未来房地产市场发展趋势和调控

（一）房地产产业将逐渐放缓，并稳定发展

2020年，中国将全面建成小康社会，人均GDP超1.1万美元，达到中等发达国家水平。2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，排名世界第一。中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。中国成为世界强国是大势所趋。

在此时代的大背景之下，房地产总量未来8-10年内，将接近达到峰值，销售额将保持在15万亿元+的规模。

（二）租房产业的兴起，消费观念转型

但是另一方面随着房地产开发放缓，行业进入存量时代。地方及中央政府力推住房租赁市场发展的重磅文件接连发布。关于“购租并举”、“租购同权”新政陆续出台。

根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》，中国有2. 5 亿多的流动人口。以北京为例，2015 年北京租房人士高达1/3。庞大的流动人口基数一定程度上催生了租房市场的需求。另一方面，越来越高的房价也是催生租房市场发展的一个重要因素。

数据显示，上海 2014 年住房自有率水平高达 70%，纽约的住房自有率近年来约维持在 30%到 35%的水平，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到 15%的水平。随着全球化的发展，已经成为社会中坚力量的80后、90后，越多的人群选择租赁为主要的居住方式。

16年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出要大力发展住房租赁企业，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，并提出鼓励房地产企业开展住房租赁业务。

（三）“存量时代”的房地产调控

数据显示，2016年，北京、上海的二手房交易额占比已高达74%、72%，交易额已超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。

因此，从这个关键指标看，中国目前总体上正处于由增量市场向存量市场转换的过渡期。

2017是调控政策不断升级，调控方向亦发生重大变化，土地拍卖政策史上最严，租售并举，户籍制度改革进一步深化等一系列举措陆续出台。这意味着行业的发展思路将从源头上被改变。

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